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多地下调二套房首付比、发补贴，改善族住房消费意愿几何******

　　新春伊始，全国多省市密集召开“新春第一会”，部署全年经济发展工作。其中，“提振住房消费”成为多地扩内需的发力重点。

　　据国金证券统计，截至1月30日，全国31个省份中已有23个召开“新春第一会”，其中江苏、辽宁、上海、天津、广东、河南、云南、内蒙古8个省份发布政府工作“一号文件”。除天津外，其余7个在“一号文件”中均提出支持住房需求改善的相关内容。

　　中央层面，春节假期后首个工作日召开的国务院常务会议，针对需求不足的突出矛盾，乘势推动消费加快恢复成为经济主拉动力，强调“合理增加消费信贷。因城施策用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼工作”。

　　近一周以来，各地“因城施策”，加快落实各类降成本措施。目前，已有包括郑州、珠海、天津、福州等核心二线城市在内的近20城，将首套房贷利率下限降至4%以下。此外，也有如济宁、长沙等城市，相继从放宽首套房认定标准、下调二套房的首付比例等方面，加大对改善型住房需求的信贷支持。

　　多名业界人士认为，尽管目前中央和地方边际放松房地产需求调控的政策迭出，但在大部分城市的经济环境以及房价预期仍较弱的背景下，市场修复需要更长时间。“在住房需求旺盛的一二线城市，有望率先迎来市场复苏，楼市‘小阳春’或将在少数城市出现。从全国来看，预计整体市场最早将于二季度企稳。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静称。

　　多地支持住房改善

　　进入2023年，为更有效地激活住房消费，多地对购买力较高、购房需求更坚挺的改善型购房群体给予更多关注。

　　据第一财经不完全梳理，截至2月1日，在重庆、河南、江苏、辽宁、广东等省份以及上海、深圳、昆明、济源等地区陆续召开的区域住建工作会议或稳经济会议中，或在当地发布的相关文件中，均明确提出，鼓励改善型住房消费。不过，因为楼市阶段性特征不同，热点和非热点地区在具体做法上有所差异。

　　其中，在房价高企的经济大省和热点城市，当地政府不约而同地将政策重点放在废除不合理的限制性政策和降低换房门槛上。

　　比如，苏州市1月31日出台《关于推动经济运行率先整体好转的若干政策措施》，提出因城施策用足用好房地产调控政策工具箱，调整优化限制性政策和土地出让政策，大力支持刚性和改善性购房需求，坚持“房住不炒”，认真落实居民个人换购住房个人所得税政策。

　　记者注意到，在1月中旬江苏省政府印发的《关于推动经济运行率先整体好转若干政策措施》中，亦然相同表述。

　　广东1月28日召开的高质量发展大会提出，今年将大力促进住房消费。因城施策实施好差别化住房信贷政策，积极支持刚性和改善性住房需求，为以旧换新、以小换大、生育多子女家庭住房消费提供便利。按规定落实个人购买住房契税及换购住房个人所得税优惠政策。

　　另据重庆市政府1月初发布的“稳经济政策包”，涉及房地产领域的27条举措中，多项内容与改善型购房有关。

　　具体包括：调整全市差别化住房信贷政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；落实差别化房地产税收政策，家庭新购住房，在办理不动产权证前转让家庭唯一原住房的，按照第一套住房享受契税优惠政策；优化商业贷款住房套数认定。居民在中心城区以外区县新购住房的，个人住房商业贷款仅将所在区县的住房纳入套数核查范围等。

　　支持“先买新再卖旧”，也是重庆市鼓励当地家庭购置改善性住房的举措之一。根据上述稳经济政策包，对拟出售家庭唯一住房的，房地产企业可延长认购期，支持其出售原住房；对已网签出售的家庭唯一住房，可不纳入住房贷款套数核查范围。

　　重庆之外，截至目前，广州、深圳、武汉和浙江等多地商业银行也推出了“带押过户”业务，以激活当地“卖一买一”的换房需求。

　　而在非热点和低能级城市，由于当地居民购买力有限，多地政府将“激活改善型住房市场”的落脚点放在了市外购房需求上。

　　比如，1月20日，昆明发布《关于加快推动经济回稳向好的若干政策措施》，明确支持房地产企业开展市域外营销，提升新建小区优质医疗、教育资源配套水平，吸引省内外中高端购房群体加快回流。

　　也有楼市遇冷的地区为改善型购房者发放购房补贴。根据河南济源示范区1月19日印发的《2023年大力提振市场信心促进经济稳定向好政策措施》，在政策出台至2023年4月30日期间，对购买(以合同备案时间为准)新建商品住宅，建筑面积144平方米以上(含144平方米)户型的，给予15000元/套补贴。

　　居民愿意换房、再置业了吗？

　　去年下半年以来，除个别城市外，多数城市的限贷政策已逐步放宽，一些二线城市主城区和一线城市部分非核心区域的限购政策亦得到调整，但这些政策效果并不显著。

　　进入2023年，地方政府继续“因城施策”地取消不合时宜的购房资格限制性政策。与此同时，多地开始聚焦于从信贷等政策入手，增加改善型购房者的消费能力。

　　在农历春节之后，核心二线城市降成本措施传导加快。其中，郑州、沈阳、厦门、福州、珠海、天津等符合房贷利率下调要求的城市，相继将首套房贷利率下限降至4%以下，进入“3”阶段；也有城市在二套房认定、贷款首付比例上做出调整。

　　以湖南为例，1月31日，当地召开2022年金融运行形势新闻发布会，会议提出合理确定各市州个人住房贷款首付比下限。目前，全省13个非限购市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1个限购市(长沙市)的首付比政策下限首套30%、二套降至40%。

　　此前，长沙执行的首付比例为，对在限购区域内购买商品住房申请商业性个人住房贷款的购房家庭：拥有1套住房且相应贷款未结清的户籍家庭购买第二套商品住房，首付比例不低于45%。此次新政后，长沙二套房首付比例有所下降。

　　除了商业贷款外，公积金贷款政策也是地方政府发力的方向。比如，根据山东省济宁市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款部分政策的通知》，首套房公积金贷款最低首付款比例调整为20%，二套房公积金贷款最低首付款比例调整为30%。

　　信贷政策持续优化之下，一些有购买力的观望者开始酝酿购房计划，但也有观望者选择暂缓入市。

　　“确实遇到了一些观望已久、有迫切换房需求的家庭近期又开始看房了。”一名天津某头部房产中介公司的销售人员2月1日对记者表示，目前，当地首套房贷利率可以做到3.9%。房贷成本的降低，叠加部分商业银行推出了“带押过户”政策，缩短一二手房交易时间，一些换房年轻夫妇考虑先将手头的一套房产转给父母，再以首套利率置换新房。“整个置换流程，大概半个月就能走完。”

　　不过，武汉光谷片区某房产中介小王则对第一财经记者表示，目前，在当地开始有购买二套房或者换房打算的客源依然寥寥。

　　据他介绍，去年下半年以来，当地多项楼市利好政策已密集释放。比如，武汉首套商贷利率已在去年年底降到了3.9%。在光谷等热门片区，由于处于二环外，近期又被调整为非限购地区，意味着首套房首付比为二成。但即便如此，市场依然没有掀起太多波澜。“一些近期交付的楼盘，质量问题堪忧；此外，从房价一直看涨到房价跌跌不休，购房者心态变了。”

　　在中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强看来，当前，部分刚需和首改群体仍持观望态度的背后，可能存在多层次的原因，如房企爆雷、烂尾问题引起的购房信心不足问题，又如受疫情冲击、收入下降影响，购房的支付能力不足等。

　　“解决的措施应重点关注如何进一步优化调控措施，以恢复市场信心。同时，各地要积极响应中央促进住房消费的政策，继续扩大对置换改善购房群体的金融信贷支持。”王业强称。

　　而中国首席经济学家论坛研究院院长、中国人民银行调统司原司长盛松成则认为，楼市不仅需要研究房地产领域的政策措施，也应与我国宏观调控政策相结合，尤其是在当前经济下行的背景下。

　　对此，他近日在第一财经撰文称，积极的财政政策应更多向民生领域倾斜，并着力促进内需增加，缩短经济实现内生增长的时间，这是改善居民预期和提高收入的根本途径。同时，房地产领域仍应保持政策定力，在坚持“房住不炒”的同时，继续帮助行业度过困难期，但要避免过度刺激市场。此外，还应增加与市场的政策沟通，对未来我国房地产转型方向提供更加明确的指引，这也有助于缓和市场的观望情绪。

解码中央农村工作会议 夯实“三农”压舱石 力争产能再上新台阶******

　　强国必先强农，农强方能国强。近日召开的中央农村工作会议锚定建设农业强国目标，对“三农”工作作出一系列重要部署，强调“保障粮食和重要农产品稳定安全供给”始终是建设农业强国的头等大事，提出“实施新一轮千亿斤粮食产能提升行动”“抓住耕地和种子两个要害”“健全种粮农民收益保障机制”等。

　　业内专家表示，我国粮食安全形势总体向好，推动粮食产能迈上新台阶，进一步挖掘粮食增产潜力，粮食安全的根基将进一步夯实。为此，要抓住耕地和种子两个关键，提高农民种粮综合收益，持续激发农民种粮的内生动力。

　　实施新一轮千亿斤粮食产能提升行动

　　悠悠万事，吃饭为大。会议将“保障粮食和重要农产品稳定安全供给”作为建设农业强国的头等大事，指出要“实施新一轮千亿斤粮食产能提升行动”，抓紧制定实施方案。

　　近年来，我国粮食产能稳定提升。国家统计局数据显示，2022年全年粮食实现增产丰收，全国粮食总产量达13731亿斤，比上年增加74亿斤，增长0.5%，粮食产量连续8年稳定在1.3万亿斤以上。人均粮食占有量达483公斤，高于国际公认的400公斤粮食安全线，做到了谷物基本自给、口粮绝对安全。

　　“我国粮食安全形势总体是好的，不过，当前和今后一个时期，我国保障粮食安全仍面临一些风险挑战。”中国人民大学教授、国家粮食安全战略研究院院长程国强说，必须未雨绸缪，始终绷紧粮食安全这根弦，持续提升粮食综合生产能力，更好地保障粮食安全。

　　“据测算，我国粮食产量在‘十四五’期间有望达到1.4万亿斤。”中国农业大学国家农业市场研究中心主任、国家小麦产业技术体系产业经济研究室主任韩一军说，实施新一轮千亿斤粮食产能提升行动，进一步挖掘粮食增产潜力，推动粮食产能迈上新台阶，为保障粮食安全夯实基础。

　　韩一军还表示，会议强调保障粮食和重要农产品稳定安全供给，这是在当前国际国内形势下对保障粮食安全作出的重要部署。下一步，要统筹好稳定与安全的关系，增强我国农业产业链韧性，切实提升大豆油料等产能和自给率，保障我国粮食和重要农产品全球供应链的安全稳定。

　　抓住耕地和种子两个要害

　　会议强调，要抓住耕地和种子两个要害，坚决守住18亿亩耕地红线，逐步把永久基本农田全部建成高标准农田，把种业振兴行动切实抓出成效，把当家品种牢牢攥在自己手里。

　　韩一军表示，继续提高粮食产能，耕地和种子是关键。其中，在耕地方面，除了守住“18亿亩”红线之外，还要抓好高标准农田建设、黑土地保护，这是提高粮食产能的根基。

　　近年来，各地加紧推进旱涝保收、稳产高产的高标准农田建设，不断改善农业基础设施。到2022年底，我国高标准农田将累计建成10亿亩。

　　“但要继续提高产量，靠扩大面积空间有限，重点还要提高单产，种子就成了关键中的关键。”韩一军说，所以要把种业振兴行动切实抓出成效，要把当家品种牢牢攥在自己手里。

　　记者从农业农村部获悉，在我国农作物生产中，80%的种子是靠企业提供的。近年来，我国种业企业发展较快，已经拥有两家全球前10强的农作物种业企业，但是多数企业规模小、竞争力不强。

　　2021年7月，中央全面深化改革委员会第二十次会议审议通过《种业振兴行动方案》，明确要扶持优势种业企业发展。2022年8月，农业农村部发文表示要做优做强一批种业龙头公司，加快打造种业振兴骨干力量。

　　农业农村部种业管理司相关负责人指出，只有让更多拥有自有品种的优势企业成为种业市场的供应者、品种更新的推动者，才能真正落实种源自主可控的目标要求。

　　健全种粮农民收益保障机制

　　要丰收，也要增收，才能持续激发农民种粮的内生动力。

　　会议提出，要健全种粮农民收益保障机制，健全主产区利益补偿机制。保障粮食安全，要在增产和减损两端同时发力，持续深化食物节约各项行动。

　　“健全种粮农民收益保障机制和主产区利益补偿机制，让农民种粮有利可图、让主产区抓粮有积极性。”程国强说。

　　一直以来，种粮成本高、收益低，是影响农民种粮积极性的重要原因。此外，粮食生产还面临市场波动、自然灾害等风险挑战。

　　为了确保农民种粮卖得出、有钱挣，近年来我国不断强化粮食生产政策扶持，加快建立健全农产品价格、农业补贴、农业保险等保障机制。2022年，中央先后向实际种粮农民发放一次性农资补贴资金400亿元，缓解农资价格上涨带来的种粮增支影响；继续提高小麦、稻谷最低收购价，稳定玉米、大豆生产者补贴和稻谷补贴政策，提高农民种粮积极性；在继续实施政策性农业保险的基础上，实现三大主粮完全成本保险和种植收益保险在主产区产粮大县全覆盖。

　　农业农村部农村经济研究中心产业发展研究室主任曹慧表示，健全种粮农民收益保障机制，要构建价格、补贴、保险“三位一体”的扶持政策体系，完善主产区利益补偿机制，采取有效措施巩固粮食功能区生产能力，防止出现功能弱化趋势。此外，还要大力发展收购、存储等农业社会化服务，减少粮食产后损耗，推动节本增效，提高农民种粮综合收益。(记者汪子旭 班娟娟)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）